在長(zhǎng)三角一般有兩個(gè)展會(huì)，作為曾經(jīng)的制造業(yè)從業(yè)人員，都會(huì)擠時(shí)間去看看。一個(gè)是上海中國(guó)國(guó)際工博會(huì)，另一個(gè)則是昨天剛剛開(kāi)幕的世界物聯(lián)網(wǎng)博覽會(huì)，而展會(huì)的東道主就是我們今天的主角，這個(gè)城市就是：

　　無(wú) 錫

　　01

　　實(shí)話說(shuō)，無(wú)錫是座很神奇的城市?；蛘哒f(shuō)，這個(gè)城市有著不少讓人看不懂的地方。

　　首先，無(wú)錫是個(gè)充滿矛盾感的城市，因?yàn)槟撤N程度上，這里有著少見(jiàn)的古老和后進(jìn)交織的迷離感。

　　論古老，3000年前自打泰伯就看中了這里，便有了“句吳”。但當(dāng)你翻開(kāi)厚厚時(shí)間長(zhǎng)卷，相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)光尤其自宋以后，無(wú)錫或著錫縣卻一直是常州府下轄區(qū)而聲名難顯。

　　最大轉(zhuǎn)折來(lái)自一群民國(guó)時(shí)民族資本家的努力，榮唐楊薛等一面實(shí)業(yè)救國(guó)，居然將無(wú)錫從一個(gè)以米市聞名的縣城一舉升格為中國(guó)民族工業(yè)搖籃。后來(lái)腰板硬了的無(wú)錫水到渠成和常州分了手，獨(dú)立成市。

　　這次分手至今深遠(yuǎn)影響著蘇南格局。

　　無(wú)錫立市不過(guò)百年，而最神奇在于，即便在強(qiáng)手如林的蘇南，卻總能占得先機(jī)。

　　中國(guó)也是蘇南最早一批開(kāi)啟工業(yè)化和現(xiàn)代化城市，至今還可以在榮家老宅—梅園，窺見(jiàn)那個(gè)時(shí)代的風(fēng)騷。大概從那時(shí)起骨子里流淌著的實(shí)業(yè)血液，80年代聞名的蘇南鄉(xiāng)鎮(zhèn)模式也發(fā)端于這里，也就此一舉奠定了無(wú)錫04年前江蘇GDP領(lǐng)頭羊的地位。

　　發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)給了無(wú)錫相當(dāng)?shù)牡讱狻?/p>

　　江蘇第一家LV入駐的是無(wú)錫八佰伴。

　　比蘇州早6年入駐宜家，蘇州至今難忘這是種怎樣的體驗(yàn)。

　　9月底即將開(kāi)業(yè)蘇州Apple Store，無(wú)錫恒隆早四年便擁有了江蘇第一店。

　　連美團(tuán)和滴滴外賣打架都首選無(wú)錫。

　　甚至那個(gè)無(wú)錫黃金年代里，那年排名前50的開(kāi)發(fā)商蜂擁?yè)尀o(wú)錫，那年陽(yáng)光100寧愿先搶無(wú)錫后入上海，那年張寶全的蘋(píng)果社區(qū)還想說(shuō)些什么。

　　所以復(fù)盤(pán)這一路走來(lái)，我們不禁要問(wèn)，為什么總是無(wú)錫？

　　02

　　其實(shí)理由反而簡(jiǎn)單了，民富加區(qū)位好。

　　民富，有著16.1萬(wàn)元的全國(guó)第四的人均GDP，就是再注水，也注定窮不到哪去，何況還有相當(dāng)民企構(gòu)成底色。

　　區(qū)位上無(wú)錫雖不是個(gè)地理接壤的環(huán)滬城市，但如視角轉(zhuǎn)成蘇錫常這個(gè)命運(yùn)共同體的都市圈角度去看，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這里就是蘇南的地理中心。

　　所以當(dāng)你理解這點(diǎn)，也就不難明白為什么那么多知名品牌反而跳過(guò)蘇州優(yōu)先無(wú)錫。

　　再配合無(wú)錫稀缺的GDP萬(wàn)億俱樂(lè)部以及各種角度的新一線城市的落位，都在述說(shuō)著這個(gè)城市的相當(dāng)?shù)哪芗?jí)。

　　卻讓無(wú)錫更加看不懂了，因?yàn)檫@樣基本面下的無(wú)錫，房?jī)r(jià)很神奇。

　　但和分享過(guò)的房?jī)r(jià)很神奇的城市不一樣的是，其他城市房?jī)r(jià)是神奇的高。

　　無(wú)錫是神奇的低。

　　就好比星爺?shù)奶撇⒃谌缁媲安艜?huì)中意秋香，只有同樣能級(jí)的尺度下，房?jī)r(jià)的對(duì)比才顯得有意義。

　　為什么又是無(wú)錫，房?jī)r(jià)相對(duì)這么低，甚至在經(jīng)歷漲幅后，還依舊比不過(guò)浙江一些三四線縣城。

　　03

　　房?jī)r(jià)就像股票價(jià)格，大致是這個(gè)城市基本面的反映，但第一步都是取決于城市格局所在。

　　根據(jù)我們最新的市調(diào)，在經(jīng)歷新一輪小漲后，無(wú)錫基本又一次進(jìn)入平穩(wěn)盤(pán)整期。

　　先簡(jiǎn)單認(rèn)識(shí)下無(wú)錫，15年區(qū)劃調(diào)整后，簡(jiǎn)約為梁溪，濱湖，新吳，錫山，惠山五區(qū)。

　　梁溪—中心城區(qū)

　　如果無(wú)錫格局像一張攤開(kāi)的棋譜，那么梁溪便是那毫無(wú)爭(zhēng)議的天元。

　　事實(shí)上，穿城而過(guò)的京杭運(yùn)河遠(yuǎn)比太湖更早更深遠(yuǎn)影響無(wú)錫格局，所形成梁溪中心區(qū)那看似核桃形狀的玲瓏身板下至今還蘊(yùn)含了巨大的板塊能量。

　　三陽(yáng)廣場(chǎng)當(dāng)年有著直逼新街口的氣勢(shì)，至今也是無(wú)錫商圈的絕對(duì)C位，一二號(hào)線也在此交匯，意味著地鐵規(guī)劃也是梁溪為核心。

　　作為無(wú)錫歷史資源最豐富的城區(qū)如果加上錫師附小，連元街等這樣百年名校，1.3萬(wàn)左右均價(jià)無(wú)錫，這里破3萬(wàn)學(xué)區(qū)房也不是什么稀奇事，而且在上一輪的漲幅，普遍有2k到3k的漲幅。

　　值得一提的是，無(wú)錫最容易被忽略的價(jià)值，是省內(nèi)都堪稱一流水平的教育資源，尤其在橫向?qū)Ρ确績(jī)r(jià)的維度下。

　　無(wú)錫，可能是學(xué)區(qū)房相對(duì)最幸福的城市。

　　但需要注意的是，作為無(wú)錫發(fā)展最早最成熟區(qū)域，老破小并不鮮見(jiàn)，如果沒(méi)有學(xué)區(qū)，地鐵地段加持，出現(xiàn)1萬(wàn)2，3左右倒掛二手房也不少。

　　總的來(lái)說(shuō)，既然選擇核心城區(qū)，索性就選最好的資源。

　　04

　　濱湖—太湖新城，C位出道

　　作為中國(guó)城市營(yíng)銷史上非常經(jīng)典案例，太湖水域擁有量不占優(yōu)的無(wú)錫成功打造一個(gè)“太湖明珠”，但一半是營(yíng)銷，另一半則是態(tài)度。

　　環(huán)太湖城市中，無(wú)錫大概是向太湖發(fā)展態(tài)度最明確的，而這種態(tài)度極致體現(xiàn)就是太湖新城。

　　作為每屆物博會(huì)的舉辦地，我見(jiàn)證了16年初遍地小蜜蜂攔邀蘇州客下還略顯人氣不足的面貌。

　　在這兩年，隨著各種配套諸如錫師附小分部，海岸城等，產(chǎn)業(yè)諸如金融街，華萊塢的影視，萬(wàn)達(dá)城的文旅，雪浪的小鎮(zhèn)在逐步配套完善而大有起色。

　　甚至一條太湖隧道的重金投資，將重塑新的流量通道的格局。

　　最一錘定音的是，核心位置的無(wú)錫新市和最大公園，幾乎宣告了這里就是無(wú)錫的未來(lái)。

　　雖然配套是有待夯實(shí)，但落位地產(chǎn)，這里已經(jīng)是無(wú)錫房?jī)r(jià)均價(jià)2萬(wàn)萬(wàn)2左右的高峰，有著樓市潮中最高回報(bào)，不過(guò)之前漲幅過(guò)快，這輪反而比較平穩(wěn)，幾乎漲幅1k左右。

　　但再相當(dāng)?shù)耐恋貎?chǔ)備的預(yù)期下，這里依然是無(wú)錫最值得期待的未來(lái)。

　　值得一提，向北的蠡湖新城有著2萬(wàn)6均價(jià)頂峰，無(wú)最好的山水生態(tài)配合多年的成熟發(fā)展，本質(zhì)上的無(wú)錫富人區(qū)。

　　而梁溪主核，蠡湖，太湖新城一起構(gòu)成了無(wú)錫樓市的黃金軸線。

　　05

　　但蘇南多點(diǎn)開(kāi)花的均衡性天然給了無(wú)錫分散布局的基因。

　　新吳—科技新城

　　即原來(lái)的無(wú)錫新區(qū)，本就有著無(wú)錫最大強(qiáng)大的外企產(chǎn)業(yè)集群和碩放航空樞紐，新的太科園的落位更是如虎添翼，所以房?jī)r(jià)也在黃金軸線外也有著相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)力，均價(jià)1萬(wàn)6，也經(jīng)歷了1k到2k的漲幅。

　　錫山—錫東新城

　　錫山則選擇了無(wú)錫流量入口—無(wú)錫東站，也是2號(hào)線的起點(diǎn)所在。天一中學(xué)的到位，大潤(rùn)發(fā)和未來(lái)50萬(wàn)方的商業(yè)，圍繞東站，一座座商品房拔地而起。承擔(dān)無(wú)錫形象職能的錫東新城雖然遠(yuǎn)離核心主城區(qū)仍能以1.6萬(wàn)左右均價(jià)登頂，也經(jīng)歷2k左右漲幅。

　　對(duì)了，這還是一個(gè)每天50班車次且能28分鐘到達(dá)上海虹橋站的地段。

　　惠山—惠山新城

　　由于位處北面，其實(shí)有著萬(wàn)達(dá)，省錫中學(xué)，地鐵一號(hào)線底站，各種軟件產(chǎn)業(yè)的均價(jià)1萬(wàn)4左右惠山新城算某種角度的“洼地”。

　　不過(guò)對(duì)比一路南進(jìn)太湖擴(kuò)張，開(kāi)始有點(diǎn)不一樣了。

　　無(wú)錫開(kāi)始越來(lái)越重整合大市尤其和江陰的資源，城際軌道交通S1就是最直白體的體現(xiàn)。而作為未來(lái)S1的起點(diǎn)站，在北向的整合上將有的賦能。

　　但是這輪1k漲幅多少能說(shuō)明些問(wèn)題，靜待時(shí)間吧。

　　至于外圍不限購(gòu)市鎮(zhèn)，則是本質(zhì)上的剛需的外溢，邏輯上只存在能不能和合不合適的問(wèn)題。

　　我們也能在地鐵規(guī)劃看到這種擴(kuò)張的底層邏輯，配合無(wú)錫神奇的網(wǎng)格狀放射高架，向南的黃金軸線加上多中心擴(kuò)散本質(zhì)上也是最大化的分解市中心的職能，而且隨著地鐵衍生，地段價(jià)值會(huì)最大程度的拉平。

　　所以當(dāng)一個(gè)多中心散開(kāi)的模式下城市，資源被最大程度的拉平，是有助于一定程度抑制房?jī)r(jià)的。

　　06

　　但這并非全部。

　　無(wú)錫樓市最有意思地方在于，你可能輕易會(huì)找到一個(gè)品相不錯(cuò)的地鐵房，然后中介告訴你，這是...拆遷房。當(dāng)年的以房補(bǔ)房政策下，無(wú)錫供給了大量品質(zhì)和地段都不錯(cuò)的拆遷房。

　　這種巨大市場(chǎng)外供給某種程度起到了抑制房?jī)r(jià)甚至房租的作用。

　　不知開(kāi)發(fā)商端起酒杯時(shí)內(nèi)心問(wèn)候多少遍，但對(duì)面坐的也許確實(shí)是拆遷上最良心的了。

　　但是低房?jī)r(jià)是一種還債。

　　首先就是當(dāng)初賣地過(guò)多造成巨大庫(kù)存和相當(dāng)多的高容積樓盤(pán)入市，本質(zhì)上大額供應(yīng)抑制房?jī)r(jià)其實(shí)不是壞事，但再多庫(kù)存也禁不起市場(chǎng)的宣泄。

　　主要無(wú)錫還是缺點(diǎn)運(yùn)氣。

　　那年，無(wú)錫押注一家企業(yè)叫尚德。

　　后來(lái)，太湖藍(lán)藻爆發(fā)，超市礦泉水一度斷貨。

　　再來(lái)，不少銀行為那年的鋼貿(mào)做了擔(dān)保。

　　人倒霉起來(lái)喝涼水都塞牙，何況無(wú)錫還倒霉了三次。

　　加上種種原因停滯的城建，金融危機(jī)后外向型經(jīng)濟(jì)模式面臨的產(chǎn)業(yè)升級(jí)壓力都在折磨著無(wú)錫。迷茫了5年的時(shí)光中，連本地人都對(duì)無(wú)錫樓市都不再自信。

　　幾乎一度停滯的經(jīng)濟(jì)，折射在人口結(jié)構(gòu)上。經(jīng)濟(jì)的吸引力降低，城市人口流入就會(huì)放緩。時(shí)至今日，人口結(jié)構(gòu)中外來(lái)人口比重依然不高，某種程度上折射無(wú)錫樓市最大的隱憂。

　　07

　　萬(wàn)幸的是無(wú)錫還是比較清醒的。

　　首先，推出各種落戶和搶人政策。

　　但是治標(biāo)的根本一定是產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來(lái)的人口吸引力。

　　數(shù)據(jù)上看，17年無(wú)錫增速7.4%，基本可以看做企穩(wěn)觸底反彈了。

　　工業(yè)增加值的8.5%和社消總額11%，蘇南第一堪稱亮眼。

　　重要的是，同樣面臨蘇州一樣外資撤離的困境下，新的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目類似華虹，中環(huán)還在不斷引進(jìn)迭代。

　　剛發(fā)布的全國(guó)工商聯(lián)民企500強(qiáng)報(bào)告，無(wú)錫以20位拿下江蘇第一。

　　還有這次作為個(gè)體切入物聯(lián)網(wǎng)博覽會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)比我們自媒體口嗨，產(chǎn)業(yè)升級(jí)從來(lái)不是什么易事。2017年，無(wú)錫物聯(lián)網(wǎng)營(yíng)業(yè)收入2437億元，接近江蘇全省的1/2、全國(guó)的1/4。

　　從這里我看到了無(wú)錫這座城市對(duì)于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)迭代升級(jí)的踏實(shí)和進(jìn)取。

　　范大夫遁走太湖，三散家財(cái)還是陶朱公，榮老先生歷經(jīng)苦辛方有茂新輝煌，

　　只要這個(gè)位處長(zhǎng)三角核心位置的城市基本面是不崩壞的，基因還是踏實(shí)進(jìn)取的，無(wú)論房?jī)r(jià)還是產(chǎn)業(yè)都要注定要接受長(zhǎng)三角的賦能，一起成長(zhǎng)。

　　08

　　我每次來(lái)無(wú)錫照例都會(huì)去一個(gè)冷門(mén)的地方。

　　那個(gè)地方叫東林書(shū)院。

　　雖然后來(lái)水冷，錢(qián)先生已經(jīng)跳不下去了。不過(guò)自從顧憲成在這寫(xiě)下“風(fēng)聲雨聲讀書(shū)聲聲聲入耳，國(guó)事家事天下事事事關(guān)心”那刻，這個(gè)城市的底色注定要有不一樣。

　　曾經(jīng)社科院把無(wú)錫評(píng)為中國(guó)大陸最宜居城市，我想能有著這樣城市基本面和山水生態(tài)和神奇的房?jī)r(jià)，應(yīng)該也不多吧。

　　而城市就像鞋子，生活慣了就像鞋穿久了，合不合適只有自己知道了。

　　但這樣一個(gè)真正自立生根奮斗的草根城市，無(wú)論面臨多大困局，奮斗底色還在就是值得鼓勵(lì)的。

　　嗯，無(wú)錫是個(gè)好地方。

　　以上為正文，來(lái)自真叫盧俊的三魚(yú)

發(fā)布者：愛(ài)游戲的王老五